| Autor: Paulina Kustroń-Mleczak | 429 |
Strony: 429–437
pełen tekst
Streszczenie:
Wartość nieruchomości jest wielkością kształtowaną przez wiele czynników, do których należą: rodzaj, położenie, stan prawny, sposób korzystania oraz przeznaczenie. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp) mogą w znaczący sposób wpływać na wartość rynkową nieruchomości zarówno pod kątem zmiany jej przeznaczenia, jak również wprowadzenia szczególnych zasad zagospodarowania terenu i wskaźników zabudowy. Nieprzekraczalna linia zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy, minimalna powierzchnia nowowydzielanej działki ewidencyjnej, powierzchnia biologicznie czynna to cechy nieruchomości kształtujące sposób wykonywania prawa do nieruchomości, w procesie wyceny niejednokrotnie pomijane. Celem badań jest analiza podobieństwa nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w mpzp na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zależności od warunków zagospodarowania terenu i wskaźników zabudowy. Badania przeprowadzono w oparciu o transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości mających miejsce w okresie od 2003 do 2013 roku na terenie miasta Krosna (województwo podkarpackie). Nieruchomości jednorodne w zakresie atrybutów rynkowych i przeznaczenia opisano pod kątem warunków zagospodarowania i wskaźników zabudowy, a następnie określono pomiędzy nimi odległości euklidesowe. Z przeprowadzonych badań wynika, że przeznaczenie nieruchomości nie powinno stanowić wyłącznej oceny podobieństwa nieruchomości, gdyż warunki zagospodarowania terenu i wskaźniki zabudowy w znaczący sposób mogą różnicować nieruchomości.
Słowa kluczowe: podobieństwo nieruchomości, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zagospodarowania terenu i wskaźniki zabudowy
LAND DEVELOPMENT CONDITIONS AND FLOOR AREA RATIOS AS COMPONENTS OF REAL ESTATE SIMILARITY EVALUATION
Abstract:
There is a number of factors such as type, location, legal status as well as the manner and purpose of use that influence real estate value. A local development plan may significantly affect real estate market value both in terms of the shift in its intended use as well as in terms of introducing specific principles for land development and floor area ratios. The minimum setback, the plot ratio, the minimum area of the subdivided plot and the soft landscaped area (green area) are all real estate characteristics influencing the manner of exercising the right to a property, which are frequently overlooked in the process of valuation. The aim of the study was to evaluate the similarity between undeveloped land properties, which were, according to the local development plan, allocated for single-family housing, depending on land development conditions and floor area ratios. The research was based on real estate purchase-sell transactions performed between 2003 and 2013 in Krosno (Podkarpackie Voivodeship, Poland). Properties similar in terms of both market attributes and the intended use were characterized using land development conditions and floor area ratios. The study shows that the decision regarding the intended use of a property should involve more than the assessment of similarity as properties are significantly diversified by land development conditions and plot ratios.
Keywords: real estate similarity, local development plan, land development conditions and floor area ratios
pełen tekstStreszczenie:
Wartość nieruchomości jest wielkością kształtowaną przez wiele czynników, do których należą: rodzaj, położenie, stan prawny, sposób korzystania oraz przeznaczenie. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp) mogą w znaczący sposób wpływać na wartość rynkową nieruchomości zarówno pod kątem zmiany jej przeznaczenia, jak również wprowadzenia szczególnych zasad zagospodarowania terenu i wskaźników zabudowy. Nieprzekraczalna linia zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy, minimalna powierzchnia nowowydzielanej działki ewidencyjnej, powierzchnia biologicznie czynna to cechy nieruchomości kształtujące sposób wykonywania prawa do nieruchomości, w procesie wyceny niejednokrotnie pomijane. Celem badań jest analiza podobieństwa nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w mpzp na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zależności od warunków zagospodarowania terenu i wskaźników zabudowy. Badania przeprowadzono w oparciu o transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości mających miejsce w okresie od 2003 do 2013 roku na terenie miasta Krosna (województwo podkarpackie). Nieruchomości jednorodne w zakresie atrybutów rynkowych i przeznaczenia opisano pod kątem warunków zagospodarowania i wskaźników zabudowy, a następnie określono pomiędzy nimi odległości euklidesowe. Z przeprowadzonych badań wynika, że przeznaczenie nieruchomości nie powinno stanowić wyłącznej oceny podobieństwa nieruchomości, gdyż warunki zagospodarowania terenu i wskaźniki zabudowy w znaczący sposób mogą różnicować nieruchomości.
Słowa kluczowe: podobieństwo nieruchomości, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zagospodarowania terenu i wskaźniki zabudowy
LAND DEVELOPMENT CONDITIONS AND FLOOR AREA RATIOS AS COMPONENTS OF REAL ESTATE SIMILARITY EVALUATION
Abstract:
There is a number of factors such as type, location, legal status as well as the manner and purpose of use that influence real estate value. A local development plan may significantly affect real estate market value both in terms of the shift in its intended use as well as in terms of introducing specific principles for land development and floor area ratios. The minimum setback, the plot ratio, the minimum area of the subdivided plot and the soft landscaped area (green area) are all real estate characteristics influencing the manner of exercising the right to a property, which are frequently overlooked in the process of valuation. The aim of the study was to evaluate the similarity between undeveloped land properties, which were, according to the local development plan, allocated for single-family housing, depending on land development conditions and floor area ratios. The research was based on real estate purchase-sell transactions performed between 2003 and 2013 in Krosno (Podkarpackie Voivodeship, Poland). Properties similar in terms of both market attributes and the intended use were characterized using land development conditions and floor area ratios. The study shows that the decision regarding the intended use of a property should involve more than the assessment of similarity as properties are significantly diversified by land development conditions and plot ratios.
Keywords: real estate similarity, local development plan, land development conditions and floor area ratios