| Autor: Dorota Wiśniewska | 487 |
Strony: 487–503
DOI: 10.18276/frfu.2015.75-40
pełen tekst
Streszczenie:
Celem artykułu jest prezentacja prawidłowości w kształtowaniu się cen lokali mieszkaniowych na rynku wtórnym w latach 2008–2013 w Koninie oraz, co ważniejsze, ocena możliwości trafnej predykcji cen na podstawie klasycznego modelu regresji. Realizując ten cel, przeprowadzono analizę zmian w zakresie kształtowania się średnich cen za metr kwadratowy lokalu w badanym okresie i przeprowadzono statystyczną analizę zależności tych cen od wartości zmiennych jakościowych, stanowiących cechy nieruchomości. Następnie skonstruowano modele liniowe względem parametrów, by ustalić i ocenić jakość prognoz cen mieszkań będących przedmiotem kupna–sprzedaży w transakcjach w 2013 roku. Stosując dwie odmienne procedury ustalania zakresu obserwacji, na podstawie których szacowany jest model wyceny, ustalono, czy warto ten zakres rozszerzać poza wskazywany w standardach wyceny nieruchomości. Wyniki wskazują, że rynek lokali mieszkaniowych w Koninie charakteryzuje się silnymi i stabilnymi prawidłowościami w zakresie kształtowania się cen, dzięki czemu jakość prognoz ekonometrycznych jest wysoka. Co ważne, nie udało się podważyć zasady podejścia porównawczego nakazującej rzeczoznawcom ograniczenie analizy do transakcji zawartych nie później niż dwa lata przed momentem sporządzania wyceny. Poprawa mierników jakości prognoz, uzyskana poprzez zwiększanie zakresu czasowego próby, z praktycznego punktu widzenia okazała się mało znacząca.
Słowa kluczowe: determinanty cen lokalu mieszkaniowego, wycena nieruchomości, ekonometryczny model wyceny
HOUSE PRICES IN THE SECONDARY MARKET IN KONIN IN 2008–2013. DESCRIPTION OF REGULARITIES AND ASSESSMENT OF THE ACCURACY OF FORECASTS BASED ON THE CLASSICAL REGRESSION MODEL
Abstract:
In this paper author uses parametric and non-parametric statistical methods and classical econometric modeling to describe the regularities in the formation of apartment prices in the secondary market during the period 2008–2012 in Konin. It is shown that due to the existence of strong relationships between features of the property and its market price it is possible to construct an econometric model (even quite simple), which allows to appoint correct forecast of prices in transactions taking place in the next year, i.e. 2013. Therefore, author postulates that the scope and popularity of the use of statistical methods for the valuation of real estate in Poland should increase. The applied research procedure was to allow verification of the hypothesis about the irrelevance of standard restrictions on the time range of the data used in the methods of comparative valuation of the property. The results indicate that inclusion of the older observations to the estimation sample doesn’t significantly increase the quality of forecasts resulting from obtained model.
Keywords: determinants of residential property prices, property valuation, econometric model of house price
DOI: 10.18276/frfu.2015.75-40
pełen tekstStreszczenie:
Celem artykułu jest prezentacja prawidłowości w kształtowaniu się cen lokali mieszkaniowych na rynku wtórnym w latach 2008–2013 w Koninie oraz, co ważniejsze, ocena możliwości trafnej predykcji cen na podstawie klasycznego modelu regresji. Realizując ten cel, przeprowadzono analizę zmian w zakresie kształtowania się średnich cen za metr kwadratowy lokalu w badanym okresie i przeprowadzono statystyczną analizę zależności tych cen od wartości zmiennych jakościowych, stanowiących cechy nieruchomości. Następnie skonstruowano modele liniowe względem parametrów, by ustalić i ocenić jakość prognoz cen mieszkań będących przedmiotem kupna–sprzedaży w transakcjach w 2013 roku. Stosując dwie odmienne procedury ustalania zakresu obserwacji, na podstawie których szacowany jest model wyceny, ustalono, czy warto ten zakres rozszerzać poza wskazywany w standardach wyceny nieruchomości. Wyniki wskazują, że rynek lokali mieszkaniowych w Koninie charakteryzuje się silnymi i stabilnymi prawidłowościami w zakresie kształtowania się cen, dzięki czemu jakość prognoz ekonometrycznych jest wysoka. Co ważne, nie udało się podważyć zasady podejścia porównawczego nakazującej rzeczoznawcom ograniczenie analizy do transakcji zawartych nie później niż dwa lata przed momentem sporządzania wyceny. Poprawa mierników jakości prognoz, uzyskana poprzez zwiększanie zakresu czasowego próby, z praktycznego punktu widzenia okazała się mało znacząca.
Słowa kluczowe: determinanty cen lokalu mieszkaniowego, wycena nieruchomości, ekonometryczny model wyceny
HOUSE PRICES IN THE SECONDARY MARKET IN KONIN IN 2008–2013. DESCRIPTION OF REGULARITIES AND ASSESSMENT OF THE ACCURACY OF FORECASTS BASED ON THE CLASSICAL REGRESSION MODEL
Abstract:
In this paper author uses parametric and non-parametric statistical methods and classical econometric modeling to describe the regularities in the formation of apartment prices in the secondary market during the period 2008–2012 in Konin. It is shown that due to the existence of strong relationships between features of the property and its market price it is possible to construct an econometric model (even quite simple), which allows to appoint correct forecast of prices in transactions taking place in the next year, i.e. 2013. Therefore, author postulates that the scope and popularity of the use of statistical methods for the valuation of real estate in Poland should increase. The applied research procedure was to allow verification of the hypothesis about the irrelevance of standard restrictions on the time range of the data used in the methods of comparative valuation of the property. The results indicate that inclusion of the older observations to the estimation sample doesn’t significantly increase the quality of forecasts resulting from obtained model.
Keywords: determinants of residential property prices, property valuation, econometric model of house price